Nouveau DPE : qu’impliquent les changements en Périgord ?

Depuis le 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) a évolué. Le document indique toujours aux futurs acquéreurs la consommation énergétique et le taux d’émission de gaz à effet de serre d’un bien. Cependant, celui-ci se base désormais sur une nouvelle méthode de calcul et offre une analyse plus complète des caractéristiques d’un logement. Antoine Jumelle, spécialiste des diagnostics immobiliers et fondateur de Semdiag à Saint-Geniès, revient sur ces changements et explique le nouveau DPE.

Pourquoi un nouveau DPE ?

Le nouveau DPE, entré en vigueur il y a quelques mois, vise à répondre à une directive de l’Union Européenne. Il a été élaboré dans le but de participer à la « lutte contre le réchauffement climatique ». Il est ainsi plus cohérent avec les enjeux environnementaux. Ces changements visent notamment à contribuer à la neutralité carbone fixée par le gouvernement à l’horizon 2050 ainsi qu’à la réduction de 40 % des émissions de gaz à effet de serre en 2030 par rapport à 1990.

DPE nouvelle formule : qu’est-ce qui change ?

Le DPE nouvelle formule est donc, depuis juillet, composé d’une nouvelle étiquette. Celle-ci classifie les biens de A à G et intègre deux caractéristiques : la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre. 

Mis en œuvre à l’échelle nationale, les objectifs du nouveau DPE reposent sur les mêmes bases que l’ancien DPE calculé. Celui-ci rend les biens comparables grâce à une méthode unique. Auparavant, la méthode “sur factures” pouvait être utilisée pour ceux construits avant 1949. Aujourd’hui, la méthode de Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements (3CL) s’applique à tous les types de biens qu’ils soient individuels (maison) ou collectifs (appartements, résidences hôtelières…). Cette généralisation du 3CL met ainsi fin aux DPE vierges. 

Le système de calcul du 3CL repose sur l’ensemble des caractéristiques du bien et non sur l’usage qu’en font ses occupants. Le calcul du nouveau DPE se fait en prenant en compte 5 postes de consommation et non plus 3. Au chauffage, au type de production d’eau chaude et à la ventilation, s’ajoutent désormais l’éclairage et le refroidissement. Changement et non des moindres, le nouveau calcul prendra en compte les vérandas chauffées dans la surface de référence. 

Dans l’élaboration du DPE d’autres changements majeurs sont à noter. Les données de base climatiques deviennent géographiques et non plus départementales. Les nouvelles technologies (pompes à chaleur, chaudière bois,…) et de la production d’électricité photovoltaïque sont maintenant pris en charge. L’électricité est à présent favorisée, aux dépens des énergies fossiles, pénalisées dans le calcul de l’étiquette des émissions de GES.

Valeur juridique : qu’est-ce que cela implique ? 

L’une des nouveautés apportées au diagnostic est qu’il est désormais opposable. En effet, le DPE bénéficie depuis juillet d’une valeur juridique et n’est plus seulement un document informatif pour l’acquéreur. Dans le cadre de transactions immobilières, le DPE n’entraînera aucune conséquence légale. Cependant, les biens classés F et G risquent une importante perte de valeur.

Dans la continuité des actions menées à l’échelle européenne, des mesures ont également été adoptées par le gouvernement français. Grâce à leur caractère opposable, les étiquettes de performance énergétique seront utilisées dans la réglementation notamment dans le domaine locatif. Il aura donc de plus en plus d’effets, positifs ou négatifs, sur les montants des loyers. Pour réduire le nombre de passoires énergétiques et thermiques ainsi que pour le respect du critère de décence au logement, certains biens pourront faire l’objet d’une interdiction de location. Les biens classés F et G d’ici 2028 seront concernés par cette nouvelle législation. 

Nouveau réflexe à adopter : bien préparer son DPE

Depuis juillet 2021, toutes les données collectées par le diagnostiqueur doivent correspondre à des justificatifs écrits, fournis par le propriétaire. Les documents pourront également être remplacés par des mesures et données relevées sur site. Cela permet ainsi de s’assurer de la traçabilité des données de l’évaluation et de leur neutralité.

Avant la réalisation du diagnostic, le propriétaire du bien est dans l’obligation de fournir au diagnostiqueur les documents, lorsqu’ils sont disponibles. Mais de quels justificatifs le diagnostiqueur a-t-il besoin ? 

• Notices techniques des équipements, y compris celles mises à disposition publiquement par les fabricants : notices des appareils de chauffage, eau chaude sanitaire (ECS) et refroidissement, ainsi que tout document permettant de renseigner les caractéristiques thermiques de l’enveloppe et des équipements
• Déclaration préalable de travaux de rénovation, dans le cas où cette procédure était nécessaire (par exemple pour une isolation thermique par l’extérieur)
• Cahier des charges ou programme de travaux
• Étude thermique réglementaire
• Rapport de mesure de perméabilité à l’air
• Rapport mentionnant la composition des parois, obtenue par sondage
• Factures de travaux ou bordereaux de livraison décrivant les travaux réalisés, mentionnant le nom du propriétaire ou l’adresse du bien
• Photographies des travaux d’isolation, permettant d’identifier le bien et la paroi concernée
• Justificatifs d’obtention d’un crédit d’impôt ou d’une prime de transition énergétique (CITE, MaPrimeRénov’).

Attention, tous ces documents permettront d’évaluer le bien à sa juste valeur. En cas d’indisponibilité, les conséquences sur le DPE seront défavorables. Par défaut, la méthode de calcul 3CL ne tiendra compte que de la date de construction du bâtiment, même après une rénovation complète. Il est donc primordial pour tout propriétaire de constituer et de conserver sans limite de temps tout ce qui peut indiquer une amélioration d’isolation, de chauffage, etc.

Des DPE plus complets

Second bénéfice de ce changement, le DPE sera plus pédagogique. Avec une forme et un contenu plus simples, celui-ci a été pensé pour être intelligible par tous. L’étiquette comprend à présent le classement énergétique (énergie primaire) et le classement climatique (émission de gaz à effet de serre). Ces deux caractéristiques donnent un ordre de grandeur et une fourchette de coût global énergétique. Avec l’évolution du DPE, l’affichage des 2 classements est obligatoire. 

Le DPE est maintenant présenté sous forme d’un double seuil. L’étiquette finale et unique du logement sera la plus mauvaise des deux. Par exemple, un bien classé 14 en CO2 et 280 en énergie primaire se verra attribuer la lettre E.

De nouveaux indicateurs de performance ont également fait leur apparition comme le confort en période estivale. 

On retrouve également dans les nouveaux DPE des recommandations de bouquets de travaux. Ceux-ci sont classés et permettent d’évaluer les rénovations prioritaires à apporter ou celles qui permettraient d’atteindre la classe basse consommation.

Quelles conséquences sur la réalisation des DPE en Périgord ?

Pour le propriétaire, il va falloir s’armer de patience. Ces changements législatifs les obligent à présent à consacrer un temps de préparation au DPE. Ces démarches ne sont pas à prendre à la légère car la classification du bien aura une importance sur son prix ou le prix de son loyer. Il les oblige également à porter un très grand intérêt à l’ensemble des justificatifs fournis par les artisans, notamment dans le cadre de rénovations. Ces documents sont à garder précieusement pour ne pas avoir de mauvaises surprises lors de l’estimation du bien. 

Pour le diagnostiqueur, l’évolution du DPE entraîne une responsabilité accrue. Les temps de réalisation, d’étude de documents et de rapports sont considérablement allongés. Cette charge de travail a des conséquences sur les prix du diagnostic. 

Pour l’agent ou le conseiller immobilier, le DPE devient un nouvel argument de vente. Chargés d’une valeur verte, les biens rénovés ou disposant de nouvelles technologies plus respectueuses de l’environnement ont plus de valeur sur le marché. Pour le secteur locatif, l’incidence du DPE nouvelle formule est également importante. Pour les marchés tendus, les propriétaires des logements classés F et G ont l’interdiction d’augmenter le montant des loyers. A contrario, avec une étiquette plus importante, ceux-ci pourront louer leur bien plus facilement.

Ces nouveautés ont considérablement, comme pour les diagnostiqueurs, accru la responsabilité de l’agent ou du conseiller immobilier. Ces derniers doivent dorénavant apporter un plus grand accompagnement du propriétaire dans la préparation de la vente de son bien.

Comment améliorer le DPE de son bien en Périgord ?

Vous souhaitez louer, vendre ou acheter un bien ? Expert en diagnostic immobilier et fondateur de Semdiag, Antoine Jumelle, vous accompagne dans votre réflexion. Le DPE permet d’identifier les qualités et les défauts d’un bien, sur le plan énergétique. Il oriente également les travaux de rénovation en fonction de l’ensemble de ses caractéristiques techniques et des habitudes de consommation de ses occupants. 

Envie de sauter le pas ? Par téléphone, par e-mail ou dans ses locaux, Antoine Jumelle est à l’écoute de vos besoins et vous conseille dans tous vos projets.